北京买房：理清思路，购房提议1969|换房|陶园|学区房|星河城|房地产|两居室|北京市|全年二手房均价_网易订阅

北京章哥，北京北京房地产从业20年，买房通晓业内门方式，理清我不做所谓的思路市全“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。购房一Q:我有一个置换状况，提议陶园望您给予指点。换房河城我目前有东城区永定门外望陶园小区的学区一个房子，是房星房地房均个两居室，朝向常见，产两朝东，居室价网孩子在西城上学，年手不用这里的易订阅学籍。我想把它置换到丰台星河城小区，北京北京换一个三居，买房您觉得这样可行吗？题是考虑我的父母目前住在星河城，想跟他们住在一起，然而我从资产保值的角度，您觉得我这个操作会不会损失很多，毕竟是东城到丰台？因为望陶园小区，楼下就是未来关键开的171的南校区，我不知方式是不是从保值角度它还是比星河城好一些呢？然而从居住环境来看，目前是不如星河城的。同时，我们家孩子目前是在西城陶然亭附近上学，然后我有一个对口八中附小的一居室，之后我也挺想把它置换成陶然北岸的两居室。题是考虑到啊孩子上学近，也不知方式是否应该置换？望您能从操作层面和保值角度给些提议。A：1、没什么不可行的，学区房用不上学位+不自住了就应该置换。提高居住体验和性价比，同时也免去了溢价部分的保值风险。否则留着这套房也意义不大，学区不算多强+居住体验往往见不鲜+不低的溢价，好处在哪里？星河城挺好的小区，就是塔楼的户型不太好选，尽量选朝向好+得房率高的吧，价格走势一直是北京平均值，占不到便宜也至少不吃亏。2、损失不损失的自己算账吧，我反正不觉得有什么。同时多说一句，望陶园在二环外，星河城三环外。北京是摊大饼发展的，早期越往题区越贵，望陶园当年比星河城至少贵出20%。但目前看看，即便是望陶园加上了20%以上的学区溢价，价格也没比星河城高太多吧。那您觉得哪边的价格走势好？或者说是保值好？171南校区看怎么说吧。反正目前永外学区的溢价率比和平里低不了太多。那如果将来保值更好，溢价率就得超过171本校，东城头把交椅，您觉得可能性大吗？一切皆有可能吧，等着看。3、同一个学区内是否换房看自己的感受，这属于居住感受的状况，自己觉得适用用就行。操作层面到时候再说吧，一房一议。保值角度没什么，到时候尽量选溢价低的就是了。反正入学低谷期已经最初了，不少学区房的溢价率都降了，之后至少是没方式理提高，换房不吃亏。仅供参考。二Q:我想咨询二手房的购买提议，我比较偏好位置好一些的，目前看了劲松八区和潘家园小区的房子，单价在3.5万，是否有必需买呢，未来是否还有跌价空间？A：1、呵呵，偏好位置好一些的，那您的原则是什么啊？常见来说房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。可如果说一个板块或小区的价格明显偏低，那还能验明正身是地段儿好吗？当然，如果您只是考虑位置好，那二三环当然算不错的。好处就是离题区近+交通也便利+居住的性价比高。只是其他部分的期望值就别太高了，现有价格已经验明正身了历史走势，老小区很难逆转。2、有没有必需买？这看自己的需。房子是用来住的，您看的也是典型的自住为主的板块和小区，有需就买呗，不着急就再等等行情。3、跌价空间是肯定没有了，这先算算租售比吧，反正北京的平均值早就超过同期银行利率了。劲松和潘家园又是自住为主的，那至少是不低于平均值。然而以3.5万的价格来说，如果是劲松八区没有硬伤的房源，那大概率都超跌了。但我对这价格有点儿怀疑，关键不就是有点儿瑕疵或硬伤，关键不就是其他部分有隐情。最好考察清楚吧，一是居住体验，二是跟物业+居委会+邻居打听一下是否有隐情，别买来麻烦。仅供参考。三Q:孩子27年上小学，目前丰台居住，想买300万左右的学区房，能兼顾中小学，等孩子毕业了也好出手，请提议一下呗。A：1、您这需明显偏高了，300万学区房，还得能兼顾中小学，等孩子毕业的意思就是想自住，还关键出手时流动性强，是不是还得考虑保值啊？可全北京哪儿有这种学区房啊？就算有也轮不到往往见不鲜买房人头上，中介自己就掏钱买了，太捡漏儿了。2、这我提议不了，谁都提议不了，您的需是大几百万才有可能的，还是起步价。我提议还是再整理一下题需吧，适用用做些取舍。否则以这需跟中介说的话，他们有可能给您贴上不懂行的标签，那就更敢忽悠了。3、常规来讲，如果是300万的学区房，无比如在东西海朝哪个学区，能兼顾中小学的还不错的都只能是占坑儿房。好处是总价低，但对应的是溢价高，至少30%以上，那居住的性价比就低了，也很难顺应家庭自住。同时考虑好，从今年起是北京清楚进入学区房低谷期，至少延续到2032年。那如果没有政策支撑，溢价部分的保值很可能受意义，尤其是各项好处都不占的占坑儿房。因此常规提议是如果买这种房，那最好就别考虑首先期持有的自住了，可以用完学位后看行情，觉得不适用用卖掉就是了。4、总体来说您的需太高，谁都提议不了，还是再考虑一下吧。仅供参考。关注“章哥说买房”公共号，有房产相关状况可以向我提问。